2015-04-05 11:07 中国房地产报
刘太有无论如何也不会想到，龙达自掏腰包参与南阳市重大市政工程农运会的拆迁、安置房建设，拿出1亿元捐建学校，有一天竟会被冠上“奸商”的名号，更出乎他意料的是4年前和***的这桩生意竟成为拖垮集团的沉重包袱。
中房报记者 李克纯 河南南阳报道
3月27日上午，南阳市晴空万里，空气中已有了些许初夏的味道，但南阳龙达置业有限公司（以下简称“南阳龙达”）却依然笼罩在寒冬的阴霾中。
南阳龙达的项目龙达·新天地，工地和售楼处被几辆混凝土搅拌车和讨债人堵住了出口。搅拌车前拉着一条长幅，上写“奸商！还我血汗钱”。
杨先生和几个供应商聚集在门口谈论着要钱的事情。南阳龙达已经拖欠了杨先生所在公司一年多的上料机费用，共计1000多万元。欠其他供应商的钱，每家都在1000万元左右。“这家企业没钱了。现在都不敢拖欠农民工的了，就开始欠我们的。”
南阳龙达的负责人正在和上门讨债的老总们协商着解决方案。
围堵着的工地门口还算和睦，建筑工人依然进进出出忙碌着，后面几栋安置房并没有停工。
时不时有路人经过这里。有骑在电动车上的路人看到白条上的字说，“看，奸商！”
南阳龙达置业法人代表、河南省人大代表刘太有无论如何也不会想到，龙达自掏腰包参与南阳市重大市政工程农运会的拆迁、安置房建设，拿出1亿元捐建学校，有一天竟会被冠上“奸商”的名号。更出乎他意料的是4年前和***的这桩生意竟成为拖垮集团的沉重包袱。
失控的生意事情源于2012年在南阳市举办的那场盛事——第七届全国农运会。为服务农运会，2011年包括龙达在内的9家开发商承接了农运会7个城中村改造项目。***和企业约定，由企业出钱给***拆迁，并支付市民过渡费，建设安置房，***给予企业安置面积与开发面积1∶3的配地比例，开发商自求平衡。
农运会对于南阳来说意味着城市升级与品牌塑造，所有工作都让位于它，拆迁也很迅速。7个项目开发商投入大量资金协助***拆迁，修建道路、公园、停车场等。
据一位开发商测算，南阳东区改造工程的拆迁补偿、货币补偿、积极拆迁奖励等累计下来每亩地征收成本高达500万元。与此同时，计划过渡期两年内企业每月还要支付市民安置过渡费，按照一个项目30万平方米、每月每平方米6元计算，企业每年需要支付2000万元，超过2年交房期，企业则需要支付双倍的延时过渡费，即每月每平方米12元。每家总投入额计划在10亿元左右。
开发商们一直在等着一个结果：农运会结束后，尽快获得***承诺的土地回报，再通过建设销售回收部分前期投入资金。
然而，它们很快发现一切都失控了。
随着农运会尘埃落定，7个城中村改造项目却陷入泥淖。由于最初只是粗略估算安置房面积，没有发现拆迁区域是老城区，大量住房没有房产证，安置房面积无序增加、拆迁周期无限延长、证件手续迟迟未能报批、新配地难以到位。
以万正集团为例，最初安置房设定面积为17.6万平方米，到2012年调整为22万平方米，后改为26.6万平方米，2013年又增加至28.1万平方米。
万正集团的遭遇也是其他参与农运会城中村改造工程的开商的遭遇。7个项目的安置面积均不同程度增加，安开比接近1:1。这样的配比远在开发商资金投入的平衡点之下。
随着南阳楼市新政实施，这些证件不全的楼盘包括安置房再也不能开工。
4年过去，拆迁还没有完成。
要地
为了拿回投资，万正集团申请***配地。
然而4次红头文件批示，4次辗转，最终还是没有拿到手里。上述知情人士表示，万正集团的后续配地问题也曾在其他几个企业中上演。后期，尽管***给万正集团配置了土地，但因位置偏远，容积率太高，企业认为实现资金持平都很难，更无法以此回收安置房的投入。
“前段时间网上盛传南阳楼市要崩盘，那是无中生有，但是说服务农运会这7个项目要崩盘一点都不夸张。如果配地再迟迟不到位，拆迁周期一拖再拖，这7个项目的开发商资金终将崩溃。龙达就是个例子，况且龙达还不算是这7个楼盘中最困难的。”一位参与农运会项目的开发商说。
（原标题：南阳龙达生死局）中房报记者 李克纯 河南南阳报道
市场萧瑟与审批后置双重夹击
南阳中小房企夹缝中求生万裕等企业非法集资事件爆发，暴露出南阳融资环境较差，一些开发商是有向民间借贷，银行贷不到款，楼盘销售不出去，企业只能退而求其次寻求民间贷款。
直到3月27日，邢清鑫这些天悬着的心终于落地了。
这一天，他位于南阳市的公司河南万家园房地产开发集团有限公司3.8亿元的贷款，终于获得河南省工商银行的报批。
原本，这笔贷款可以来得更早些。
3月17日，邢清鑫收到银行方面转过来的一条微信，显示因“某国内主流媒体报道南阳楼市崩盘，全市半数人参与非法集资、企业资金链断裂问题，贷款暂缓”。
与刑清鑫有着同样遭遇的开发商不止一家。南阳市区有家开发商本来谈好的一笔2.8亿元贷款也被紧急叫停。
事实上，这则报道之所以引发轩然大波，是因为此前“非法集资案件”和“楼市崩盘论”往往多发在民间资本“晴雨表”的温州和人烟稀少的“鬼城”鄂尔多斯。如今，GDP排在河南省前三、人口规模近1300万的中原城市竟也被爆出如此状况，才会引发如此强烈的关注。
“南阳地处盆地，南阳人和南阳的经济发展都有明显的‘盆地性格’，包括房地产市场都呈现很明显的‘盆地效应’，总体一直处于较为平缓的状态，不可能发生崩盘事件。”南阳市房地产业协会秘书长于杭说。
但不得不正视的一点是，自去年6月份开始，南阳市就被推上了风口浪尖。“瘦身钢筋”、“艾滋病拆迁队”等问题经过民间“演绎”最终在舆论的漩涡下放大，南阳市由此也成为了一座热点城市。
“这些问题的集聚说明了在经济持续下行压力下，开发商处在了最危险地带。”一位不愿具名的房地产分析人士表示。
如今，南阳市***也意识到了这一点，正积极牵头引导银行开发融资品种，并启动房地产市场秩序专项整治领导小组。
“我们计划通过完善手续、补办证件，撬动银行资本，激活沉淀资金，从根本上杜绝不正常的资金渠道流向房地产企业。”南阳市房地产市场秩序专项整治领导小组人员说。
南阳市苦心孤诣的方案能否成为其他三线城市开发商迎刃缕解难题的样本？一切，还有待市场的考验。
万裕事件影响“南阳房地产商非法集资”的消息令河南启元置业有限公司董事长施景慧没有如期贷到款。
施景慧介绍，以往因南阳融资环境较差，一些开发商是有向民间借贷，但并不是此前媒体报道的以“万裕”为代表以吸引高息为目的的集资。
南阳市万正集团因资金问题曾向公司员工融过资，协议写的是投资款，给予固定回报。这样的融资行为在南阳很普遍。
在于杭看来，这种房地产融资是允许的，公司以商铺和楼盘做抵押，即便出现资金链断裂情况，也还有实体抵债。“银行贷不到款，楼盘销售不出去，企业只能退而求其次寻求民间贷款，这是一种补充。”
据南阳市***办秘书长司马恒介绍，在处理的非法集资案件中，只有万裕集团一家是地产经营行为，“这个公司之前在南阳的房地产市场上都没有听说过，不入流公司志不在开发，下面办了3个担保公司，主要做担保。以它来代表南阳的房地产市场实在太牵强。”知情人士也透露，万裕集团内部问题很多，老板经营毫无章法，即便没有这次非法集资公司也会倒闭。
尽管南阳市主流房地产企业并未出现大波动，但“万裕事件”依然掀开了南阳房地产市场冰山的一角。
多位人士表示，南阳市开发商公开向不特定人群募集高息资金的行为是很少，但除了企业内部借贷，它们还会向担保公司、基金公司等第三方筹措资金。“这些担保公司的资金又多是通过亲朋好友层层吸纳募集来的。尽管开发商没有参与非法集资，但这些资本90%以上都用于房地产开发了。”
金融环境恶劣
在南阳，非法集资利息最低2分，高的有3分、4分，目前的房地产开发早已过了暴利阶段，南阳的房地产市场利润率普遍偏低。
以南阳市一个较为高端的楼盘清华园为例，100多亩土地花了五六亿元，楼面价达到3000元/平方米左右，20多层建筑成本1000元/平方米，再加上其他费用，最终的成本为5000元/平方米左右，几乎接近售价。为了建设，有时开发商只得将手伸向民间。
南阳市大概是河南省开发商融资环境最艰难的城市之一。
融资差首先体现在体制上。在自我定位上，南阳市申报的是三线半城市，而经济实力弱于南阳的信阳市申请的是三线城市。这也就意味着同样一笔贷款，在信阳只需要申报到省行，而南阳作为三线半城市，必须申报到北京总部，周期是信阳的两倍。
比起银行贷款的后置，很多项目是“先上船后补票”，大部分企业面临着手续不全等问题，使其无法实现抵押贷款和按揭贷款。
这意味着，企业只能自投资金建设。南阳市城管局出具的资料也显示，企业自有资金占比为70%以上。
由于迟迟拿不到预售证，办理不了按揭贷款，大部分市民又无法一次性付清房款。因此，南阳市开发商开创了一种独特的“无息按揭”模式：建设前先交付一半买房费用，一到两年房子建好再交付另一半费用。“一个土地证两三年都办不下来，抵押贷款都是问题。”当地一位开发商坦言，因为这样的问题，开发商此类沉淀资金至少有200亿元。
恒大地产曾有意进军南阳房地产市场，和南阳万正集团的合作已经进入协议谈判阶段，最终由于南阳过长的手续审批周期和艰难的融资环境退出南阳市场，选择了许昌。
“恒大进入许昌后，1000亩土地3个月就拿到了土地证，拿到证后建设银行立马对接，给了6亿元贷款。若是在南阳，土地证3年都办不完。办了证，银行也没有优惠融资。”一位接近恒大的人士表示，“外地企业根本不愿来南阳。”
南阳当地企业希望这样的局面被打破。
自我救赎以往房地产市场好、销售顺畅时，开发商的运作模式大多是拿到地后垫付一部分到封顶；销售后，拿销售的钱垫付这部分资金。市场不好时，这一模式无法成行，再加上资金监管较严，违规项目不能开工，不能销售，一些小项目资金难以平衡，担保公司或基金公司的利息无法支付，问题就产生了。
“实际上，万裕等企业非法集资事件爆发也未必不是一件好事，我们可以在大的楼市资金问题还没有爆发出来前做好解决方案。”上述南阳市房地产市场秩序专项整治领导小组人员说。
据介绍，房地产市场专项整治行动自去年8月份正式启动，有市长、常务副市长等亲自担任组长，对南阳市中心城区399家房地产企业进行排查。排查方式包括企业自查与部门核查，面向房地产全产业链参与者，所有存在违规建设、违规销售、手续不全的项目必须叫停，补齐所有手续拿到证件后再开工或预售。新开工的项目则必须规范化，一定要“持证作业”。
“积重难返，南阳的房地产市场有太多历史遗留问题。各种矛盾积压久了一个导火索就会引爆。现在我们必须尊重历史，把历史遗留问题全部解决，重新规范房地产市场。”
通过专项整治，已经有86个项目的手续办下来。“有了房产证，对购房者信心也是提升。”
与以往整治行动不同的是，这次行动不再只是处罚，对于违法查处项目实行处罚与完善手续并行的方式。
对于这次行政审批改革，企业都认为是一件好事。
4月3日，3·30房地产新政成效开始向这座城市渗透，楼市呈现出抬头之势。河南省建设银行也拿出50亿元贷款支持城中村改造项目土地招拍挂环节。
“等我们专项整治一年后，请大家再来看看我们的成效。”南阳市住建委相关人士说。
