全国人民代表大会常务委员会

关于授权国务院在部分地区

开展房地产税改革试点工作的决定

（2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民***制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民***应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

对此，中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前就此话题做了发言。

主要影响炒房者

房地产税开始征收之后会怎样影响民众的生活？

施正文：征收房地产税影响是多方面的，对中国的社会转型、共同富裕、现代化进程的影响是深远的。首先最直接的，也是大家最关心的就是对房价的影响。

从长远来看，房地产税对房价是没有什么影响的，它的主要功能不是调节房价，而是筹集财政收入，作为地方***的主体税种。但从短期来看，房地产税的开征会对房价有影响。房地产是有特殊性的消费品，它既可以是消费品，也可以是投资品，当作为投资品时，征税就增加了投资成本，显然就会影响房价。人们就需要考虑，如果未来房价涨不了，还要交税的话，这其中的成本问题，可能会导致集中抛售房产，从而降低房价。

所以主要影响的是炒房的人？

施正文：对，炒房人就是利用房地产的双重属性。对炒房人来说，房子是投资品，不是消费品，对于有一两套房的人来说，房子是用来住的，是必需品，再涨再跌，也不能卖掉，而作为投资品的房子，征税就是增加投资房产的成本，再加上征税后人们对房产的保值增值预期降低，房价就会下跌，进一步加剧投资风险。

能下降多少？

施正文：能降多少，还有其他因素要考虑，在不同的城市不一样。比如在一线城市，如果需求刚性不是特别强，会抑制房价上涨。这对有住房刚需的普通老百姓来说是好事，但是对于需要打击的投机者来说，就没那么好了。

这样的措施会是怎样一个力度，对房地产泡沫有多大影响？

施正文：我想房地产泡沫不会因为征税一下破灭的，房地产税开征的时候，会对政策要素进行专门设计和考量，比如在什么样的城市开征？税负有多高？征税范围有多广？其目的就是要减少震荡，防止造成集中抛售。

另外从征税的范围和税率来讲，一开始实行高端征收的轻税原则，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税；即使对要交税的持有高档房和多套房的人，税负也不会很重，税率肯定在总价的1%以下，房价比较高的城市还可能对计税价格打折，打折比例还比较高，所以就是要稳步推行，逐步发展。

“立法和试点相互促进”

最近，住建部等很多相关部门都在提“让年轻人买得起房、租得好房”，这个目标要如何实现？

施正文：第一，房地产税的出台本身就是对过高房价的控制，同时挤出泡沫，到时候会对市场的供需产生影响，一些人可能就要转让房产，市场供求关系的改变会导致价格下降，这对没房子的人是好事。住房是民生的基本需求，这个保障除了***建设保障房、共有产权房、经济适用房等措施，另外就是要让商品房价格降下来，房地产税如果能让房价降下来，我想最终是对社会住房稳定的保障。

第二是对社会公平的影响，就是我们现在讲的共同富裕，其实房地产税的功能除了调控房价之外，主要还有组织地方财政收入的作用，特别是作为县市级基层***的收入来源，它们直接作用于为当地居民提供基本公共服务，改善治安、教育、基础设施建设，提升民生福祉。

第三就是对财富的调节，因为房地产税除了是地方税，还是财产税，财产税就具有财富调节功能，有财产就要交税，没有财产就不用交税，财产多多交，财产少少交，即使是比例税率，它实际上也体现了一个调节。现在很多富人的存量财产都体现在房子上，房子不征税，财富也调节不到。财富差距过大，会最终影响社会稳定，如诱发犯罪，人们互相之间不能认同，社会就会没有活力。

财富差距过大还会影响经济，我们现在要刺激消费，但是现有的政策效果都不理想。原因在于，根据消费倾向边际递减规律，有财富的人他没有消费倾向，有消费需求的人没有财富，这怎么刺激消费？这种情况下，必须要增加低收入者的收入，扩大中产阶层，调节过高收入，即经济发展和财富分配要同时进行。

房地产税是财产税中最典型的直接税，有财产没有收入也要交税，无法实行扣缴。它跟所得税不一样，它不是针对流量的财产收税，而是对存量的财产收税。

住建部最近提出城市房租年度涨幅不超过5%，这跟房地产税有关系吗？

施正文：本来购买、出租房产是市场行为，国家不应该去限制这种民事权利，但是当一个国家认为这会影响经济安全稳定，那就会通过法律的形式来适当限制财产权利。房地产税不是都可以通过租金来转嫁，这是不容易的。征税之后，空置的房子对外出租就更多，市场供给多了，租金是要降低的。另外，征税也是一种政策导向，相当于向社会释放信号，***将会长期征收，解决公平问题，而不是短期行政管制，以防止抵消政策效应。

房地产税真的要来了，谁最害怕？

在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。

盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。

加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。

房地产税真的来了

炒房或将成为过去

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