在经历了2016年的房价大涨之后，过去两三年时间里，伴随房地产调控持续深入，楼市慢慢开始出现一些“后遗症”，比如房子质量瑕疵，降标减配，房贷利率持续走高等现象。前段时间，笔者一个朋友就告诉我，三年前买的期房，本来去年就该收房了，但验收没通过，迟迟无法交房，现在既要还房贷又要交房租，压力还是挺大的。
举这个例子，就是想告诉大家，闭眼买房的阶段已经渐行渐远了。一年365天，2019年全年调控了620次，平均一天1.7次。以前，我们说判断未来楼市的走向，短期看政策，中期看土地，长期看人口。但是，其实归根结底来说，无论短期、中期还是长期，都是要看政策。
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进入12月以来，住建部在全国住房城乡建议工作会议上明确了两件事情：一个是长期坚持房住不炒，注意这次强调了要“长期坚持”；另一个是继续重申了仍然不再把房地产作为短期刺激经济的手段。显而易见，权威部门一锤定音，如果还用过去的逻辑和态度来分析、看待房地产，显然是不合理的。
当然，楼市行情的转变，对购房者来说既是“好事”，也是“难事”。这么说什么意思呢？楼市降温了，买房压力减轻，这自然是好事，但买房却没那么简单了，以前随便买都能稳赚不赔，而现在则需要更加慎重和理性。也就是说，你得睁大眼睛去看，去看什么样的房子最抗跌和最保值，这样二次交易时你才有自主定价权。那么，10年后，到底什么样的房子才是真“黄金”呢？行业人士概括4点，说得很明白了。
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第一，靠近市中心，生活配套齐全
李嘉诚说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是看地段。如今，这句话已经成为买房的黄金法则。一般来说，越是靠近市中心，地段优势越明显，生活配套越齐全，房子的价值也就越高。具体来看，随着城市面积扩张，如今CBD片区基本成为了城市的新中心，这里的房价水平也代表着一个城市的标杆水平。因此，在CBD片区周边买房，升值潜力无疑是最大的。但是，考虑到房价比较高，退而求其次，老城区也是不错的选择，虽然年代久远，但各种配套都比较成熟，关键是居住氛围良好，生活成本也不高。
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第二，靠近学区、地铁、公园等稀缺资源
无论新房还是二手房，同一个片区，有的房子价格比较高，但有的房子价格则比较低，这是为什么呢？其实，地段决定了房子的基本价值，但对稀缺资源的占有，则决定了未来房子升值空间的大小。具体来看，一是靠近优质学校，一般学区房的价格比普通房产高10%-20%左右；二是靠近地铁，地铁代表的是出行效率，随着城市面积越来越大，地铁房的优势会越来越明显；三是靠近公园等休闲场所，随着社会节奏不断加快，人们对休闲品质和身体健康的关注越来越强烈，而健康、休闲、养生正在成为住房新趋势。
第三，能够拥有优质的物业管理服务
对于刚需来说，基本都是第一次买房，而且首先考虑的大都是新房，所以关注更多的往往都是地段、价格、配套等，而对物业水平的重视程度往往没有那么强烈。那么，小区的物业水平对房子的影响真的大吗？在笔者看来，不仅大，而且是非常大。一方面，入住后几乎每天都和物业打交道，所以物业管理水平的高低直接关系到居住舒适度。另一方面，如果后期有卖房打算，物业水平的高低直接关系到房子的保值增值空间。也就是说，拥有优质的物业管理服务，不仅房子的价格会水涨船高，而且往往易租易售。
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第四，面积不宜过大，小户型的刚需房
搁以前来说，大家普遍认为，房子越大越好。在农村里，能盖四间房绝不盖三间房，能盖两层楼就不会盖一层的平房，在城市里，购房者更想一步到位，不断通过加杠杆来购买更大面积的房子居住。但时过境迁，随着社会、经济、文化、人口等多方面发生转变，未来10年，小户型的刚需房可能会更受欢迎。为什么这么说呢？
根据国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示，从上世纪的50年代到今天，中国家庭户均人数已经从5.3人下降到了3.02人，家庭户均规模不断缩小。究其原因，主要是受到结婚年龄推迟、老龄化社会到来，生育率下降，人口迁移流动等因素的影响。也就是说，户均规模小型化是多种因素综合作用的必然结果，尤其是老年人独居、年轻人独居现象不断出现，这都决定了未来小户型会越来越有市场。
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此外，房子面积大小不仅与物业费、取暖费等生活支出密切相关，未来或许还与房地产税有直接关联。对此，中国财政科学研究院张学诞主任建议，国家应该统一制定人均40-60平米的免税面积，这意味着如果按照面积征税，以后面积越大缴纳的税费就越多。当然，住房面积也并非越小越好，人均30-40是比较合理和舒适的。
总而言之，未来小户型刚需房的优势会越来越凸显，不仅可以减轻购房和生活支出压力，也会更加容易出租和出售。
总而言之，以上这4类房子，不仅住着十分舒服，等到10年之后，就算卖了，基本也能够保值和增值，可以说是实打实的“黄金屋”了。
