[p]近日，南阳市人民***网站发布一份文件，名为《南阳市人民***关于中心城区城中村改造遗留项目的处置意见》。[/p][p]个人认为这是一份非常关键的文件，极有可能对未来N年的南阳楼市及南阳城建的整体格局产生深远影响。[/p][p]
全文转发如下，不做任何解读。[/p][p]
宛城区、卧龙区人民***，城乡一体化示范区、高新区管委会，市人民***有关部门：[/p][p]为加快推进中心城区城中村改造遗留项目的实施，妥善化解遗留问题，保障群众及依法诚信经营参改企业的合法权益，贯彻落实中心城区土地管理“六统一”政策，按照相关法律法规和我市城中村改造相关政策规定，并经市***第12次常务(扩大)会议研究同意，现就中心城区城中村改造遗留项目处置工作提出以下意见，请认真遵照执行。[/p][p]
一、工作原则[/p][p]以规范和促进中心城区城中村改造为目标，遵循
***主导、区级负责、规划引领、净地出让、安置优先的原则，依法、健康、有序实施改造，
量力而行，稳妥推进整体改造工作。[/p][p]
二、适用范围[/p][p]中心城区经市***批准且已实施(已进行征迁或建设)的城中村改造遗留项目，适用本意见。[/p][p]
三、政策调控[/p][p](一)项目管理[/p][p]1.项目修建性详细规划、改造方案的编制，
按照征迁安置面积与补偿开发面积不大于1：3的比例控制，征迁安置面积由区***(管委会)根据项目征迁补偿安置方案核定。符合安置条件采取货币补偿的征迁面积(含非个人房屋)，计入安置总面积，相应货币补偿金额不作为改造成本核算。[/p][p]2.项目改造方案由区***(管委会)组织编制。改造方案编制范围为项目区内已实施征迁及建设区域。[/p][p]市城中村(旧区)改造办公室(以下简称市城改办)对项目改造方案编制工作进行督促、指导，项目改造方案由区***常务会议(管委会主任办公会议)研究批准后，报市城改办转相关部门备案。[/p][p]市自然资源和规划局根据确定的项目改造方案，组织编制项目控制性详细规划，区***(管委会)组织编制、报审修建性详细规划。[/p]
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3.项目安置面积与补偿开发面积不大于1：3的，由项目区自求平衡，不再另行配地；已满足安置面积与补偿开发面积1：3的剩余土地，由市***统一储备。[/p][p]
4.已建成项目，区***(管委会)按照安置面积与补偿开发面积不大于1：3的比例，核算项目地上部分建设规模，大于1：3部分建筑，按照25%的比例，由项目单位向区***(管委会)无偿移交符合交房条件的成品房屋(移交商业、商务部分的建筑按2倍住宅面积计算)；[/p][p]
无法移交的，按照项目开工当期住宅商品房销售平均价格，向区***(管委会)缴纳相应资金，市、区4：6分成。[/p][p]住宅商品房销售平均价格由区***(管委会)函告市房管中心，市房管中心按照项目开工当期已销售并网签的住宅商品房平均价格(项目已销售未网签的，参照同类区域同期开工销售并网签项目的住宅商品房平均价格)确定；也可由区***(管委会)或其指定的单位委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。[/p][p]5.项目全部或部分区域已征迁未建设的，区***(管委会)对项目区域或已征迁相对集中区域，按照不大于1：3的比例核定安置与开发面积，拟定改造范围，编制改造方案。[/p][p]6.按照确定的项目改造方案，确需分宗供地的，可以分宗供地(不适合分宗供地项目除外)。[/p][p]7.具有下列情形之一的，由区***(管委会)
协调原参改企业退出，并函告相关部门。[/p][p](1)原参改企业自愿放弃改造并经区***(管委会)同意的；[/p][p](2)项目不适合分宗供地且参改企业无能力继续实施的；[/p][p](3)项目分宗供地后参改企业仍无能力继续实施的；[/p][p](4)区***(管委会)认为原参改企业不适合继续实施改造等其他情形。[/p][p]8.项目改造用地出让时，区***(管委会)应当完成规划区域内征迁(含代征公共设施用地)；安开比大于1：3的项目，区***(管委会)在向市自然资源和规划局移交土地时，应出具已落实移交房屋或足额交纳相应资金的证明。[/p][p]
9. 项目区内新增建设用地享受城中村改造优惠政策。项目改造用地土地出让收益，扣除应上解部分等费用外，市级不参与分成，用于项目区域补偿安置和公共基础设施建设。[/p][p](二)安置房建设与管理[/p][p]1.
安置房建设用地应先行征迁，先行出让，安置房应当集中规划，先行建设，先行竣工。[/p]
[p]2.配套开发用地供应与安置用地开工率、安置房交付率及网签率相结合。[/p][p](1)安置房开工与回迁方面[/p][p]①安置房开工率达到50%后，方可开始供应配套开发用地，供应率不高于配套开发用地面积的40%；[/p][p]②安置房开工率达到100%后，配套开发用地面积最高供应到60%；[/p][p]③安置房交付率达到50%后，配套开发用地面积最高供应到80%；[/p][p]④安置房全部交付时，配套开发用地面积最高可供应至90%，剩余10%未供应开发用地原则上应形成单宗地；[/p][p]⑤对于改造区域总实用地面积较小(低于50亩)不适合分宗供地的，安置房建设资金应足额交纳至区***(管委会)指定账户后，配套开发用地可与安置用地一并供应。[/p][p]
安置房建设符合以下条件视为“已开工”：[/p][p]需挖深基坑的项目，按照工程设计基坑开挖完毕；使用桩基的项目，按照工程设计打入所有基础桩；其他项目，按照工程设计地基施工完成三分之一以上。[/p][p](2)网签方面[/p][p]
在安置房网签基本完成后，方可供应项目最后一宗配套开发用地；也可由区***(管委会)根据项目情况，对安置房网签办证所需的税、费进行测算，参改企业在区***(管委会)指定账户预存不低于安置房网签办证税、费总额1.5倍的费用后，方可供应最后一宗配套开发用地。[/p][p]
四、其他事项[/p][p]
(一)对未经市***批准，区***(管委会)已组织征迁且纳入2014年中心城区房地产市场秩序专项整治的项目，经区***(管委会)核实认定，并报经市***批准后，可参照本意见执行。[/p][p](二
)鉴于由财政拿出专项资金(土地出让总价款的80%)用于城中村(旧区)改造项目土地出让资金运转造成较多遗留问题，宛政纪〔2015〕42号和宛政纪〔2016〕40号会议纪要精神于2019年10月15日后不再执行。[/p][p](三)原城中村改造政策规定与本意见不一致的，按照本意见执行。已批准且已实施的旧区改造遗留项目可参照本意见执行。[/p][p](四)本意见由市城改办解释。本意见执行中未尽事宜按照“一事一议”原则，由市城改办会同相关部门和辖区***(管委会)研究提出意见，报市***同意后执行。[/p]
